قولنامه‌هاي قديمي در برابر قانون جديد
یادداشت |
قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول؛ فرصتي براي ساماندهي مالکيت يا آزموني براي صيانت از حقوق صاحبان اسناد عادي؟
بهرام جرجاني
يک قطعه زمين در حاشيه يک روستا، خانه‌اي که چند نسل در آن زندگي کرده‌اند يا زميني کشاورزي که سال‌ها ميان اعضاي يک خانواده دست‌به‌دست شده است؛ در بسياري از اين موارد، مهم‌ترين مدرک مالکيت اشخاص نه يک سند رسمي، بلکه قولنامه‌اي قديمي، مبايعه‌نامه‌اي عادي يا مجموعه‌اي از نوشته‌ها و مدارک به‌جامانده از معاملات گذشته است. اين وضعيت در بخش‌هايي از استان گلستان، به‌ويژه در مناطق روستايي و کشاورزي و در املاک داراي سابقه نقل‌وانتقال غيررسمي، مسئله‌اي قابل توجه است. اکنون قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول، نظام حقوقي معاملات ملکي را وارد مرحله‌اي تازه کرده است؛ مرحله‌اي که در آن، بي‌توجهي به تشريفات ثبت رسمي مي‌تواند پيامدهايي فراتر از يک اختلاف قراردادي ساده داشته باشد. پرسش اساسي اين است: در مسير حرکت به سوي ثبت رسمي مالکيت، چگونه مي‌توان هم امنيت معاملات را افزايش داد و هم از حقوق اشخاصي که سال‌ها بر پايه اسناد عادي براي خود حق مالکيت قائل بوده‌اند، صيانت کرد؟
تغييري فراتر از تشريفات اداري
قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول که در سال 1403 ابلاغ و لازم‌الاجرا شد، صرفاً شيوه تنظيم قراردادها را تغيير نمي‌دهد؛ بلکه ضمانت اجراهاي مهمي براي ثبت‌نشدن برخي اعمال حقوقي در نظر گرفته است. مطابق ماده يک اين قانون، پس از تحقق شرايط و مواعد مقرر، اعمال حقوقي مشخصي از جمله انتقال مالکيت اموال غيرمنقول، انتقال برخي حقوق مربوط به ملک، معاملات رهني، پيش‌فروش ساختمان و تعهد به انجام اين معاملات بايد در سامانه ثبت الکترونيک اسناد ثبت شوند. اهميت اين حکم در ضمانت اجراي آن آشکار مي‌شود؛ به‌گونه‌اي که در موارد مشمول ماده، دعاوي مربوط به معاملات ثبت‌نشده و ادله مرتبط با آن‌ها، با محدوديت جدي در قابليت استماع روبه‌رو خواهند شد و قانون، جز دعواي استرداد عوضين، بسياري از دعاوي و درخواست‌هاي مرتبط را قابل استماع نمي‌داند. به بيان روشن‌تر، در نظام حقوقي جديد، صرف تنظيم يک قرارداد عادي براي انجام معاملات مشمول قانون، ديگر تضمين‌کننده برخورداري از حمايت قضايي سابق نخواهد بود. البته اين حکم داراي زمان‌بندي و استثنائات قانوني است و نمي‌توان آن را بدون تفکيک نوع سند، تاريخ صدور آن و زمان تحقق معامله، به تمام املاک و قراردادها تعميم داد.
همه قولنامه‌ها وضعيت حقوقي يکساني ندارند
يکي از مهم‌ترين نکاتي که در اطلاع‌رساني عمومي درباره اين قانون بايد مورد توجه قرار گيرد، تفاوت ميان اسناد مالکيت حدنگار صادرشده پيش و پس از لازم‌الاجرا شدن قانون است. بر اساس تبصره 4 ماده يک، املاکي که پس از لازم‌الاجرا شدن قانون، يعني سوم تيرماه 1403، براي آن‌ها سند مالکيت حدنگار صادر شده است، از تاريخ صدور همان سند مشمول الزامات ماده يک خواهند بود؛ حتي اگر سامانه موضوع ماده 10 هنوز راه‌اندازي نشده باشد. در مقابل، درباره اسناد قديمي‌تر، اجراي ضمانت اجراهاي ماده يک تابع سازوکار و مواعد مقرر در قانون و زمان‌بندي راه‌اندازي سامانه ساماندهي اسناد غيررسمي است. بنابراين، اين تصور که تمام معاملات عادي و قولنامه‌هاي قديمي از يک تاريخ مشخص اعتبار خود را از دست داده‌اند، برداشت دقيقي از قانون نيست.
ماده 10؛ فرصتي براي تعيين تکليف حقوق مالکانه
يکي از مهم‌ترين ظرفيت‌هاي قانون جديد، ماده 10 آن است که با هدف ساماندهي ادعاهاي مربوط به املاک فاقد سند رسمي پيش‌بيني شده است. بر اساس اعلان رسمي منتشرشده در روزنامه رسمي، سامانه ساماندهي اسناد غيررسمي از اول خرداد 1405 براي املاکي که در فاصله اول فروردين 1396 تا پايان ارديبهشت 1405 سند رسمي حدنگار براي آن‌ها صادر شده است، رسماً راه‌اندازي شده است. همچنين براي املاکي که از اول خرداد 1405 به بعد سند حدنگار دريافت مي‌کنند، تاريخ راه‌اندازي رسمي سامانه از روز صدور سند تعيين شده و تاريخ شمول ساير املاک بايد مطابق اعلان رسمي بعدي اعلام شود. مطابق ماده 10، مدعيان حقوق مشمول اين ماده اصولاً دو سال از تاريخ راه‌اندازي سامانه براي ثبت ادعا و مستندات خود فرصت دارند. پس از ثبت ادعا نيز بايد در مهلت قانوني بعدي، حسب مورد نسبت به تنظيم سند رسمي، طرح دعواي لازم يا انجام ساير اقدامات قانوني براي اخذ سند مالکيت اقدام کنند. نکته مهم آن است که ثبت ادعا در سامانه به‌معناي صدور سند مالکيت يا اثبات قطعي مالکيت نيست؛ بلکه اقدامي قانوني براي اعلام و مستندسازي ادعا و ورود به فرايند تعيين تکليف آن محسوب مي‌شود.
چالش ويژه گلستان؛ از املاک موروثي تا اراضي کشاورزي
اهميت اجراي صحيح اين قانون در استان گلستان را نمي‌توان ناديده گرفت. در برخي مناطق استان، املاک داراي سابقه نقل‌وانتقال خانوادگي، اراضي کشاورزي با مدارک عادي، املاک موروثي و مستنداتي که طي ساليان مختلف تنظيم شده‌اند، ممکن است با ابهاماتي در زمينه حدود ملک، زنجيره انتقال، مالکيت مشاعي و انطباق با سوابق ثبتي مواجه باشند. در چنين شرايطي، يک قولنامه قديمي ممکن است براي دارنده آن ارزش حقوقي و اثباتي داشته باشد، اما به‌تنهايي پاسخ‌گوي تمام الزامات قانوني براي اخذ سند رسمي نباشد. از سوي ديگر، نبايد اجراي قانون به ابزاري براي ناديده گرفتن حقوق اشخاصي تبديل شود که ادعاهاي مستند و قابل بررسي دارند. به‌ويژه در مواردي که پاي اراضي ملي، منابع طبيعي، اراضي موات، املاک وقفي يا اراضي داراي محدوديت‌هاي قانوني در ميان است، بررسي دقيق سوابق و صلاحيت مراجع قانوني ضروري است. تصرف طولاني‌مدت يا در اختيار داشتن قولنامه، به‌خودي‌خود موجب ايجاد مالکيت نسبت به اراضي عمومي و ملي نمي‌شود.
مسئوليت دستگاه‌هاي اجرايي؛ قانون بدون اطلاع‌رساني کامل اجرا نمي‌شود
اجراي مؤثر اين قانون صرفاً به آگاهي مالکان و مراجعه آنان به سامانه محدود نيست. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و ساير دستگاه‌هاي مرتبط بايد در حدود وظايف قانوني خود، زمينه دسترسي آسان به اطلاعات، شفاف‌سازي وضعيت ثبتي املاک، پاسخ‌گويي به درخواست‌هاي قانوني و تسهيل فرايند صدور اسناد مالکيت را فراهم کنند. در استاني مانند گلستان، اطلاع‌رساني هدفمند درباره تفاوت وضعيت اسناد قديمي و جديد، نحوه ثبت ادعا، مدارک مورد نياز و مهلت‌هاي قانوني مي‌تواند از بروز اختلافات تازه و تضييع حقوق اشخاص جلوگيري کند. همچنين ضروري است براي مناطق روستايي و اشخاصي که دسترسي کافي به خدمات الکترونيکي يا آگاهي تخصصي حقوقي ندارند، برنامه‌هاي آموزشي و راهنمايي عمومي پيش‌بيني شود. در اين ميان، ماده 9 قانون نيز اهميت ويژه‌اي دارد؛ زيرا براي قضات و مأموران دولتي يا عمومي که به مفاد اسناد رسمي ترتيب اثر ندهند، ضمانت اجراي کيفري و در صورت ورود خسارت، مسئوليت جبران آن را پيش‌بيني کرده است. اين حکم نشان مي‌دهد که اجراي قانون تنها تکليف شهروندان نيست و دستگاه‌هاي عمومي نيز در برابر حقوق قانوني مردم مسئوليت دارند.
امنيت مالکيت؛ نقطه تلاقي قانون، عدالت
و اعتماد عمومي
تحول در نظام ثبت معاملات ملکي، زماني مي‌تواند به هدف اصلي خود يعني کاهش اختلافات و افزايش امنيت حقوقي دست يابد که در کنار الزام به ثبت رسمي، وضعيت حقوقي املاک و حقوق اشخاص نيز با دقت و عدالت تعيين تکليف شود. براي استان گلستان، اين موضوع تنها يک بحث ثبتي يا اداري نيست؛ بلکه با امنيت سرمايه‌گذاري، آرامش خانوارها، استمرار فعاليت‌هاي کشاورزي و اعتماد عمومي به نظام حقوقي ارتباط مستقيم دارد. ضروري است دستگاه‌هاي مسئول با همکاري نهادهاي ثبتي، قضايي، دهياري‌ها و مديريت‌هاي محلي، اطلاع‌رساني درباره اين قانون را به يک برنامه جدي و مستمر تبديل کنند. در نهايت، هدف از ثبت رسمي نبايد صرفاً افزايش تعداد اسناد صادرشده باشد؛ بلکه بايد به ايجاد نظامي منجر شود که در آن مالکيت اشخاص شفاف، معاملات قابل اعتماد، اختلافات قابل پيشگيري و حقوق قانوني مردم قابل دفاع باشد. سند رسمي بايد پشتوانه امنيت مالکيت باشد، نه آغاز سردرگمي حقوقي مردم.
کارشناس حقوق